Ortak yeri ilgilendiren bir tadilat için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar; oybirliği değil. Cam balkon, pencere değişikliği ve cephe müdahalesi çoğu durumda bu kapsama girer. Kendi bağımsız bölümünüzde ise anayapıya zarar verecek nitelikte değişiklik yapılamaz.
Yenileme işlerinde en çok gecikme yaratan konu teknik değil, idari: izin. Cam balkon kapatılacak, pencereler değişecek, balkon korkuluğu yenilenecek… İşe başlandıktan sonra gelen bir yönetim uyarısı, hazır malzemeyi bekletiyor ve bazen sökümle sonuçlanıyor. Süreci baştan doğru kurmak için bilmeniz gerekenleri kanun metnine dayanarak toparladım.
Önemli çerçeve: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Somut bir uyuşmazlık ya da özel bir durum söz konusuysa avukatınıza danışmanız gerekir.
İçindekiler
- Hangi işler ortak yeri ilgilendirir?
- Kanun tam olarak ne diyor?
- Yenilik ve ilaveler neden farklı bir çoğunluğa tabi?
- Yönetim planı neden ayrıca okunmalı?
- İzin süreci pratikte nasıl yürütülür?
- Belediye ruhsatı ne zaman gündeme gelir?
- Sıkça Sorulan Sorular
- Peki Şimdi Ne Yapmalı?
Hangi işler ortak yeri ilgilendirir?
Ortak yer, bir bağımsız bölüme değil, anagayrimenkulün tamamına ait olan yerdir. Cephe, çatı, dış duvarlar, merdiven boşluğu, giriş holü ve genel tesisat bu kapsamdadır.
Bu ayrım pratikte şu sonucu doğurur: bir işin dairenizin içinde yapılıyor olması, o işin yalnızca sizi ilgilendirdiği anlamına gelmez. Belirleyici olan, işin sonucunun ortak yere değip değmediğidir.
Yaygın örnekler üzerinden bakalım. Cam balkon balkon boşluğunu kapattığı ve cephenin görünümünü değiştirdiği için ortak yeri ilgilendirir. Pencere değişikliği, doğrama dışarıdan göründüğü ve cephenin parçası olduğu için — özellikle renk, bölüntü ya da boyut değişiyorsa — aynı kapsama girer. Dış cephe boyası ve kaplaması doğrudan ortak yerdir. Klima dış ünitesi cepheye monte edildiği için ortak yeri kullanır. Balkon korkuluğu ve daire giriş kapısının dış yüzü de bu tartışmaya girer.
Buna karşılık dairenizin iç duvar boyası, mutfak dolabı yenilemesi ya da zemin kaplaması, anayapıya zarar vermediği sürece bağımsız bölümünüzle sınırlıdır.
Kanun tam olarak ne diyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası (14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunla değiştirilmiştir) şu hükmü taşıyor:
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”
Bu cümlede iki nokta özellikle önemli. Birincisi, aranan çoğunluk beşte dörttür; sıkça duyulan “oybirliği gerekir” bilgisi bu fıkra bakımından doğru değildir. İkincisi, rızanın yazılı olması gerekir; toplantıda sözlü olarak alınan bir onay bu şartı karşılamaz.
Aynı maddenin devamında, kat malikinin kendi bağımsız bölümündeki hareket alanı da tanımlanıyor:
“Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.”
Yani daireniz içinde bile sınırsız değilsiniz. Taşıyıcı duvara müdahale, kolon ve kirişe dokunma, döşemede açıklık oluşturma gibi işler bu hükmün kapsamına girer ve yalnızca yetkili proje müellifinin değerlendirmesiyle ele alınabilir.
Madde ayrıca bir istisna içeriyor: ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirme için kat maliklerinin rızası aranmaz.
Kanun metninin tamamına mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.
Yenilik ve ilaveler neden farklı bir çoğunluğa tabi?
Kanunun 42. maddesi farklı bir durumu düzenliyor: ortak yerlerin daha kullanışlı hâle getirilmesine ya da bunlardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler. Bu tür işler için aranan karar yeter sayısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğudur.
Pratikte bu ayrım kafa karıştırıyor. Basitleştirerek söylemek gerekirse: mevcut ortak yerde yapılan bir inşaat, onarım ya da renk değişikliği 19. madde kapsamında (beşte dört yazılı rıza); ortak yere fayda ekleyen bir yenilik ya da ilave ise 42. madde kapsamında (sayı ve arsa payı çoğunluğu) değerlendiriliyor. Bir işin hangi kapsama girdiği somut duruma göre değişir ve tartışmalı olabilir; bu yüzden yönetimle baştan mutabık kalmak önemlidir.
Yönetim planı neden ayrıca okunmalı?
Kanun genel çerçeveyi çizer; her binanın kendi yönetim planı ise o binaya özel kuralları koyar. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Bu şu anlama geliyor: sizin sitenizin yönetim planında cam balkon, klima ünitesi konumu, doğrama rengi ya da cephe müdahaleleriyle ilgili özel hükümler bulunabilir. Bazı yönetim planları belirli bir tip ve renk zorunluluğu getirir; bazıları bu konularda hiç hüküm içermez. Genelleme yapmak mümkün değildir.
Bu nedenle işe başlamadan önce yapılacak ilk şey kendi yönetim planınızı okumaktır. Kopyası yönetimde bulunur ve talep edebilirsiniz. Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde ise anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar kanuna ve genel hükümlere göre çözülür.
İzin süreci pratikte nasıl yürütülür?
Sahada işleyen bir sıra var; bunu izlemek hem süreci kısaltıyor hem de sonradan çıkan itirazları azaltıyor.
- Kapsamı netleştirin. Yapılacak işin ortak yere değip değmediğini önce kendiniz tespit edin. Cepheden görünen her değişiklik bu soruyu açar.
- Yönetim planını okuyun. Konuyla ilgili özel bir hüküm var mı, önce buna bakın.
- Yöneticiyle görüşün. İşi sözlü olarak anlatmak yerine, ne yapılacağını gösteren bir görsel ya da teknik açıklamayla gidin. Somut bir anlatım, karar sürecini hızlandırır.
- Kat malikleri kurulunun gündemine aldırın. Yazılı rıza toplama ya da kurul kararı alma yolu, işin niteliğine göre belirlenir.
- Kararı yazılı olarak alın ve saklayın. Karar defterindeki kaydın ya da yazılı rızaların bir kopyasını kendinizde bulundurun. Yıllar sonra bina yönetimi değiştiğinde bu belge tek dayanağınız olur.
- İşe ondan sonra başlayın. Malzeme siparişi ve ekip planlaması, izin netleştikten sonra yapılmalıdır.
Bu sıranın yenileme işinin genel akışıyla nasıl birleştiğini yenileme iş sırası yazımızda ele almıştık. Doğrama değişimi düşünüyorsanız, teknik tarafı için giriş kapısı yalıtımı yazımıza da göz atabilirsiniz.
Belediye ruhsatı ne zaman gündeme gelir?
Kat malikleri kurulunun onayı, imar mevzuatı bakımından gereken izinlerin yerine geçmez. Bunlar iki ayrı süreçtir.
Cephe görünümünü değiştiren müdahaleler, yapının taşıyıcı sistemine dokunan işler ve bağımsız bölüm sayısını ya da kullanım amacını değiştiren değişiklikler imar mevzuatı kapsamında izne tabi olabilir. Bunun kapsamı yapının bulunduğu yere, imar planına ve varsa koruma statüsüne göre değişir.
Doğru yol, işin niteliğini belirledikten sonra ilgili belediyenin imar müdürlüğüne danışmak ve gerekiyorsa yetkili proje müellifiyle çalışmaktır. Taşıyıcı sisteme müdahale içeren hiçbir iş, proje ve yetkili denetim olmadan yapılmamalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Cam balkon için oybirliği mi, beşte dört mü gerekiyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Oybirliği bu fıkrada aranmaz. Ancak somut durumun bu fıkra kapsamına mı yoksa başka bir hükme mi girdiği değerlendirilmelidir; yönetim planınızda özel bir hüküm de bulunabilir.
Komşularımın sözlü onayı yeterli mi?
Kanun metni açıkça “yazılı rıza” demektedir. Sözlü onaylar sonradan ispat edilemez ve uyuşmazlık hâlinde dayanak oluşturmaz. Rızaları yazılı olarak almanız ve saklamanız gerekir.
Bina zaten cam balkonlarla dolu, ben de yaptırabilir miyim?
Mevcut bir fiilî durum, izin yerine geçmez. Diğer dairelerin daha önce izinli ya da izinsiz olarak yaptırmış olması sizin için otomatik bir hak doğurmaz. Süreci kendi başına yürütmek gerekir.
Dairemin içinde istediğim değişikliği yapabilir miyim?
Bağımsız bölümünüzde hareket alanınız geniştir, ancak sınırsız değildir. Kanun, kat malikinin kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamayacağını belirtir. Taşıyıcı sistemi ilgilendiren her iş yetkili proje müellifinin değerlendirmesini gerektirir.
Peki Şimdi Ne Yapmalı?
Bir tadilat düşünüyorsanız sıra şu: önce işin ortak yere değip değmediğini belirleyin, sonra yönetim planınızı okuyun, ardından yönetimle görüşüp gereken kararı yazılı olarak alın. Bu üç adım tamamlanmadan malzeme siparişi vermeyin.
Yapının cephesini ilgilendiren kararların teknik tarafını da paralel yürütmek gerekiyor; cephede nelere dikkat edileceğini cephe belirtileri yazımızda anlattık.
Süreci baştan doğru kurmak, proje aşamasında verilen bir karardır. Proje danışmanlığı hizmetimiz kapsamında tadilat kapsamının belirlenmesi, gerekli izinlerin haritalanması ve teknik dosyanın hazırlanması konusunda çalışıyoruz. İletişim sayfamızdan bize ulaşabilir, diğer rehber yazılarımıza rehber kategorisinden göz atabilirsiniz.
Mimar Kübra Şahin · Vibe Studio
Kaynak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 19 (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) ve Madde 42. Konsolide metin, mevzuat.gov.tr. Kanun metni (PDF)
