Balkon kapatma, dairenizin içinde kalan bir iş değildir: balkon boşluğu ve cephe görünümü ortak yeri ilgilendirir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, ortak yerlerde yapılacak inşaat ve tesisler için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar — oybirliğini değil. Ayrıca imar mevzuatı bakımından ayrı bir izin gerekebilir.
Sonbahar, balkon kapatma sorularının en çok geldiği dönem. Kışın kullanılamayan bir balkonu kazanmak makul bir istek; ama süreç çoğu zaman yanlış yerden başlıyor: önce ustayla konuşuluyor, ölçü alınıyor, sonra yönetimden uyarı geliyor.
Aşağıda süreç, izlenmesi gereken sırayla yer alıyor. Metin bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir; somut bir uyuşmazlık varsa avukatınıza danışmanız gerekir.
İçindekiler
- Balkon neden ortak yeri ilgilendirir?
- Kanun ne diyor?
- İmar tarafı: belediye izni
- Yönetim planı
- Teknik taraf: kapatınca ne değişir?
- Doğru sırayla süreç
- Sıkça Sorulan Sorular
- Balkonu Kapatmadan Önce
Balkon neden ortak yeri ilgilendirir?
Balkonun kullanımı size aittir; ama balkonun dışarıdan görünen yüzü binanın cephesinin parçasıdır. Cephe ise bir bağımsız bölüme değil, anagayrimenkulün tamamına ait bir ortak yerdir.
Bu ayrım pratikte şu sonucu doğurur: bir işin sizin balkonunuzda yapılıyor olması, yalnızca sizi ilgilendirdiği anlamına gelmez. Belirleyici olan, sonucun ortak yere değip değmediğidir. Balkon kapatma cephenin görünümünü değiştirdiği için bu kapsama girer.
Ayrıca balkon korkuluğu, döşemesi ve saçağı da çoğu durumda ortak yer olarak değerlendirilir. Bunlara yapılacak müdahaleler ayrıca ele alınmalıdır.
Ortak yer ve bağımsız bölüm ayrımını, tadilat kapsamının nasıl belirlendiğiyle birlikte site tadilat izni yazımızda ayrıntılı anlatmıştık; bu yazı onun balkon özelindeki karşılığı.
Kanun ne diyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası (14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunla değiştirilmiştir) şu hükmü taşır:
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”
Bu cümlede iki nokta önemli:
Aranan çoğunluk beşte dörttür. Sıkça duyulan “tüm komşuların onayı gerekir” bilgisi bu fıkra bakımından doğru değildir. Oybirliği, kanunun başka hükümlerinde ve farklı işlemler için aranır.
Rıza yazılı olmalıdır. Toplantıda sözlü olarak alınan bir onay bu şartı karşılamaz. Yazılı rızaların ya da kat malikleri kurulu kararının bir kopyasını kendinizde saklamanız gerekir; bina yönetimi yıllar içinde değişir ve o belge tek dayanağınız olur.
Aynı maddede bir sınır daha var: kat maliki kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Balkon kapatmada taşıyıcı sistemi ilgilendiren bir müdahale söz konusuysa, bu ayrıca yetkili proje müellifinin değerlendirmesini gerektirir.
Kanun metninin tamamına mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.
İmar tarafı: belediye izni
Kat malikleri kurulunun onayı, imar mevzuatı bakımından gereken izinlerin yerine geçmez. Bunlar iki ayrı süreçtir ve ikisi de tamamlanmalıdır.
Balkon kapatmanın imar mevzuatı açısından nasıl değerlendirileceği; yapının bulunduğu yere, imar planına, yapı ruhsatındaki duruma ve varsa koruma statüsüne göre değişir. Bazı durumlarda cephe görünümünü değiştiren bir müdahale olarak izne tabi olabilir.
Bu konuda genelleme yapmak doğru olmaz. Doğru yol, işe başlamadan önce ilgili belediyenin imar müdürlüğüne danışmak ve gerekliliği yazılı olarak öğrenmektir. Gerekiyorsa yetkili proje müellifiyle çalışılmalıdır.
Bir de şu var: bazı sitelerde ve toplu yapılarda, tüm binada tek tip bir balkon kapatma sistemi belirlenmiş olabilir. Bu durumda bireysel tercih değil, belirlenmiş sistem uygulanır.
Yönetim planı
Kanun genel çerçeveyi çizer; her binanın kendi yönetim planı ise o binaya özel kuralları koyar ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planınızda balkon kapatmayla ilgili özel hükümler bulunabilir: belirli bir sistem zorunluluğu, renk kısıtı ya da tamamen yasaklayan bir madde. Bazı yönetim planları ise bu konuda hiç hüküm içermez.
Bu nedenle işe başlamadan önce yapılacak ilk şey kendi yönetim planınızı okumaktır. Kopyası yönetimde bulunur ve talep edebilirsiniz.
Teknik taraf: kapatınca ne değişir?
İzin tarafı çözüldükten sonra teknik tarafa geçilir. Balkon kapatmak, o hacmin davranışını değiştirir ve bunun birkaç sonucu vardır.
Havalandırma. Balkon kapatıldığında, ona açılan odanın hava alışı değişir. Özellikle mutfağa ya da yaşam alanına açılan balkonlarda bu etki hesaba katılmalıdır.
Yoğuşma. Kapatılan balkon ısıtılmıyorsa, iç mekân ile dış hava arasında bir ara bölge oluşur. Bu bölgede yoğuşma görülebilir; özellikle kapatma sisteminin ve balkon kapısının sızdırmazlık dengesi burada belirleyici olur. Yoğuşmanın nerede oluştuğuna göre ne anlama geldiğini pencerede buğulanma yazımızda ele almıştık.
Isıtma cihazı olan balkonlar. Balkonda ya da balkona açılan alanda bacalı bir cihaz (kombi, şofben) varsa, hava girişlerinin ve havalandırmanın değişmesi ciddi risk oluşturur. Bu durumda karar yalnızca yetkili servisin değerlendirmesiyle verilir. Kendi başınıza ya da kapatma firmasının sözüne dayanarak ilerlemeyin.
Su tahliyesi. Balkon zemininde bir gider varsa, kapatma sonrasında bu giderin işlevi ve yağmur suyunun nasıl uzaklaşacağı yeniden düşünülmelidir.
Yük. Kapatma sistemi balkon döşemesine ve korkuluğa yük bindirir. Sistemin sabitleneceği elemanların bu yükü taşıyıp taşımayacağı yerinde değerlendirilmelidir; taşıyıcı sistemi ilgilendiren her durumda yetkili proje müellifi devreye girmelidir.
Temizlik ve kullanım. Kapatılan balkonun camlarının nasıl temizleneceği, sistemin açılıp açılamayacağı ve yazın nasıl kullanılacağı baştan düşünülmelidir.
Doğru sırayla süreç
- Yönetim planınızı okuyun. Konuyla ilgili özel hüküm var mı?
- Yöneticiyle görüşün. Binada uygulanan bir standart var mı, daha önce nasıl bir yol izlenmiş?
- Belediyeye danışın. Bu müdahale imar mevzuatı bakımından izne tabi mi?
- Yazılı rızaları ya da kurul kararını alın. Kanunun aradığı çoğunluk sağlanmalı ve yazılı olmalı.
- Teknik değerlendirme yaptırın. Havalandırma, yoğuşma, cihaz ve yük konuları netleşsin.
- Sistem seçin ve uygulayın. Ürünün performans beyanını ve teknik föyünü isteyin.
- Belgeleri saklayın. Kurul kararı, izin yazısı ve ürün belgeleri bir arada dursun.
Bu sıra bozulduğunda ortaya çıkan tablo tanıdıktır: sistem sipariş edilmiş, ölçü alınmış, sonra süreç durmuştur.
Sıkça Sorulan Sorular
Binadaki diğer balkonlar zaten kapalı, ben de kapatabilir miyim?
Mevcut bir fiilî durum izin yerine geçmez. Diğer dairelerin daha önce izinli ya da izinsiz kapatmış olması sizin için otomatik bir hak doğurmaz. Süreci kendi başına yürütmek gerekir. Bununla birlikte, binada yerleşik bir uygulama varsa kurul kararının alınması pratikte kolaylaşabilir.
Kapatma sonrası balkon oda sayılır mı?
Bu, imar mevzuatı ve tapu kaydıyla ilgili bir konudur ve balkonun kapatılmış olması onu otomatik olarak bağımsız bölümün brüt alanına eklemez. Ruhsat ve proje durumu bakımından değerlendirilmesi gerekir; ilgili belediyeye ve gerekiyorsa avukatınıza danışmalısınız.
Katlanır cam sistemler izin gerektirmez mi?
Sistemin tipi, ortak yeri ilgilendirip ilgilendirmediğini değiştirmez. Cephe görünümüne etki eden her çözüm aynı çerçevede değerlendirilir. Sistem seçimi teknik bir karardır; izin süreci ondan bağımsızdır.
İzinsiz kapatılmış bir balkon ne olur?
Kat malikleri kurulunun ya da ilgili idarenin talebiyle eski hâle getirilmesi gündeme gelebilir. Bu, hukuki sonuçları olan bir konudur ve somut durumda avukatınıza danışmanız gerekir.
Balkonu Kapatmadan Önce
Balkon kapatmada işin teknik kısmı genellikle en kolay kısmı. Zorlayan taraf izin süreci ve bu sürecin en başta yürütülmemesi.
Üç adımı sırayla tamamlayın: yönetim planını okuyun, belediyeye danışın, yazılı rızayı alın. Bunlar bittikten sonra sistem seçimi ve uygulama hızla ilerliyor.
Bir de teknik değerlendirmeyi atlamayın: havalandırma, yoğuşma ve varsa bacalı cihaz konusu, kapatma sonrası yaşanan sorunların neredeyse tamamının kaynağı.
Proje danışmanlığı hizmetimiz kapsamında kapsam belirleme, izin haritalama ve teknik değerlendirme konusunda çalışıyoruz. Cephe ve dış mekân yazılarımıza bu kategoriden, bize iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Mimar Kübra Şahin · Vibe Studio
Kaynak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 19 (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.). Konsolide metin, mevzuat.gov.tr. Kanun metni (PDF)
